החזר מס שבח

מהו מס שבח

לפני שנדבר על החזר מס שבח, בואו נסביר על מה מדובר. למעשה, מס שבח  מוטל על השבח במועד המכירה של זכות במקרקעין. בהסבר גס, זהו הרווח שנצמח למוכר זכות במקרקעין ממועד הרכישה ועד מועד המכירה של סעיף התחולה המעגן את הטלת המס הוא סעיף 6 בפרק השני לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ”ג-1963.

מס עודף וכן החזר מס שבח

נישומים רבים מחויבים לשלם מס שבח, אך לא מנצלים את ההקלות והזכויות השונות שמוקנות להם מכוח החוקים השונים באופן אופטימלי. כך למעשה נוצר מצב שבו הם משלמים מס עודף, ובמקום להביא להורדת החובות למינימום האפשרי. זאת תוך ניצול מלוא הזכויות המגיעות להם.

סיבות לקבלת החזר מס שבח

הסיבות לקבלת החזרי מס שבח הן רבות ומוגוונת. להלן הסיבות העיקריות:

פריסת מס שבח מכוח סעיף 48א(ה) לחוק

סעיף זה הוא בגדר הקלה והוא מאפשר לנישום לבקש כי מס על השבח הריאלי יחושב כאילו נבע השבח בחלקים שנתיים שווים עד לתקופה של 4 שנים או לתקופת הבעלות בנכס, לפי הקצרה שבהן, ומסתיימת בשנת מס שבה נבע השבח. בכל אחת משנות המס חלק השבח הריאלי שיוחס לאותה שנה יצטרף להכנסה החייבת של המוכר לאותה שנת מס, וחישובו ייעשה בהתאם לשיעור המס השולי בקיזוז נקודות הזיכוי להן זכאי הנישום. הקלה בפריסה וקבלת החזר כדאית כאשר שיעור המס השולי הממוצע של הנישום על הכנסתו בצירוף השבח, עבור כל שנות הפריסה יהיה נמוך משיעור מס השבח שיוטל עליו, אילולא ביצע את הפריסה כאמור. שימוש בהקלת פריסה מתאימה בעיקר למי שהכנסותיו בשנים שקדמו למכירה נמוכות, מי שזכאי לנקודות זיכוי רבות, בעלי פטורים שונים, או מי שזכאי לשיעורי מס שולי נמוכים, כדוגמת מי שמלאו לו 60 בעת המכירה וזכאי למדרגות נמוכות על הכנסה שאינה מיגיעה אישית. כל אלה זכאים לקבלת החזרי מס שבח. 

פיצול שבח בין בני הזוג הזכאים לקבלת החזר מס שבח

אחת הסיבות הנפוצות ביותר לתשלומי שבח עודפים בידי מוכרי זכויות במקרקעין נפוצה בעיקר כאשר הזכות נמכרת על ידי בני זוג במסגרת תא משפחתי. פריסת השבח הריאלי מכוח סעיף 48א(ה) לחוק  ופיצולו בין 2 בני הזוג מהווה יתרון משמעותי בחישוב המס שיוטל על השבח. חלוקת שבח בין 2 בני הזוג מקטינה את גובה ההכנסה החייבת לכל אחד ומבני הזוג ומאפשרת להם להנות משיעורי מס נמוכים בהרבה אילולא היה השבח מפוצל. קח, הזוג יוכל לקבל החזר מס שבח ולהינות מהקלות. בנוסף, בני הזוג ייהנו מנקודות זיכוי כפולות בעת קיזוז המס.

החזרי מס שבח- שיעור הסטורי

סעיף 48א(ד) לחוק מגביל את שיעור המס שיוטל על נכסים שנרכשו לפני 1960 ע”פ מנגנון פנימי שקבע המחוקק. סעיף 48א(ד)(3) קובע תקרת מס בשיעור 25% ליחיד ו30% לבעל מניות מהותי באיגוד מקרקעין – על כל השבח הריאלי שנצמח. נכסים היסטוריים מתאפיינים בתקופת בעלות ממושכת בתקופה שטרם מועד התחילה (7.1.2001) ולכן חלק משמעותי מהשבח שלהם צריך להיות מחוייב במס שולי בשיעור 47%. הקלה זאת מאפשרת למוכר זכות במקרקעין למסות גם את חלק השבח שנצמח טרם מועד התחילה בשיעור מקסימלי של 25%, במקום 47% כאמור, ולהפחית בצורה משמעותית את המס שיישלם המוכר, ואף להגדיל החזר מס שבח.

קיזוז הפסדים הונים

במקרים רבים, חישוב השומה העצמית נעשית ללא התחשבות בהפסדי הון שוטפים ומועברים שהצטברו בידי הנישום, כדוגמת הפסדים מניירות ערך או ממכירת זכות אחרת במקרקעין. סעיף 92 לפקודת מס הכנסה קובע כי הפסדי הון הם ברי קיזוז כנגד רווח שנצבר משבח, קיזוז כאמור עשוי במקרים רבים להקטין את השבח ובעקבות כך, להקטין את המס שישולם בצורה משמעותית ובמקרים מסויימים אף לבטלו לחלוטין, ובכך לקבל החזר.

החזרי מס שבח- אי ניצול פטורים והקלות שונות

במקרים רבים דיווחים בעסקאות מקרקעין נעדרות סעיפים מקלים ופטורים שונים בעקבות חוסר ידע של מכין השומה. כך למשל מקלט המס העיקרי כיום הוא ניצול הפטור של דירת מגורים מזכה יחידה, או לחילופין מכירת דירת מגורים מזכה בשיעורי מס מוטב, וכן החזר מס שבח. במקרים מסויימים הדירה הנמכרת כוללת זכויות בניה נוספות שלא נוצלו ולכן אינם עולים לכדי דירת מגורים יחידה ואינם נכנסים בכותלי הפטורים כאמור. הנחת המחוקק היא כי זכויות הבניה אינן מהוות חלק מדירת המגורים ולכן התמורה בגין המכירה הושפעה מזכויות בניה נוספות שאינן זכאיות לפטור כאמור ויחוייבו במס לינארי מלא כמו כל זכות במקרקעין. אולם, סעיף 49ז'(א)2 מאפשר לקבל פטור גם בגין התמורה על זכויות הבניה הנוספות בנסיבות מסוימות, וזאת חרף העובדה שאינן נכנסות בתחולת הפטור של דירת מגורים מזכה.

למה אני זכאי לקבלת החזר מס שבח?

אי מיצוי זכויות היא תופעה רווחת לפיה מי שזכאים להטבות הכוללות החזר מס שבח, וזכויות שונות נוספות אינם ממשים אותם. לכן, נוצר מצב שבו משלמים מיסים גבוהים בהרבה ממה שהם צריכים לשלם בפועל.
הכנת שומה עצמית אופטימלית שמשיטה את המס הנמוך ביותר ממנו זכאי מוכר זכות במקרקעין להנות מצריכה כישורים, הבנה ובקיאות רבה בחוק מיסוי מקרקעין, בפקודת מס הכנסה, בפסיקה השונה וכן בחוזרים של הרשויות .

לכן, על מנת להגיע למיצוי מלא של זכויות הנישום  נדרש מעורך הדין המייצג להיות בעל בקיאות ומומחיות ולהבין את ההתכתבות שבין החוקים השונים, הכוללים החזר מס שבח.
למעשה, הסעיפים הרלוונטים בפקודת מס הכנסה כגון שיעורי המס על ההכנסה החייבת, פטורים, נקודות הזיכוי השונות, הוראות בדבר קיזוז הפסדים וכו’, אינם בתחום מומחיותם של מרבית עורכי הדין, למרות שהם אלו שמהווים הצינור העקרי והעורק הראשי להפחתה שמוטלת על מוכר זכות במקרקעין, ואף החזר. במקרים רבים, עורכי הדין מייצגים לקוחות בעסקאות מכר במקרקעין, אך אינם בקיאים מספיק בחוק מיסוי מקרקעין, בפקודת מס הכנסה, הגשת דוחות שנתיים, נקודות זיכוי,  שיעורי מס הכנסה, פיצול שבח בין בני זוג, קיזוזי הפסדים, פטורים בגים זכויות בניה עודפות ועוד.
כפועל יוצא, כמות משמעותית מהשומות שמדווחות לרשות המיסים בעסקאות מכר במקרקעין מדי שנה אינם ממצות את מלוא זכויותיו של הלקוח ומביאות אותו לשלם מס שבח עודף. באמצעות עורך דין ניתן להפחית את התשלום ואף לקבל החזר.