היטל השבחה

מה זה היטל השבחה?

היטל השבחה הוא היטל שגובה הועדה המקומית מכוח חוק התכנון והבניה תשכ”ה-1965. היטל זה נגבה כאשר הרשות המקומית הביאה להשבחתם של מקרקעין שמצויים בשטח השיפוט שלה, עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. סעיף התחולה אשר מכוחו גובות הרשויות המקומויות את ההיטל הוא סעיף 196א חוק התכנון והבניה תשכ”ה-1965.

רשויות המקומיות גובות מדי שנה סכומי עתק בגין היטלי השבחה ומחייבים שנכסיהם יהיו מצויים בשטח השיפוט של אותן עיריות. שומת השבחה מהווה את הבסיס ממנו גוזרת הועדה המקומית את גובה היטל השבחה שיושת על החייב. ברור אם כך, שלעיריות יש אינטרס מובנה ששומות ההשבחה יקבעו שווי “יוצא” גבוה ככל שאפשר לנכסים שהושבחו, בשביל להמשיך ולהגדיל את הסכומים שהם משלשלים לכיסם.
כפועל יוצא, במקרים רבים הועדות המקומיות מוציאות מידיהן שומות מנופחות ללא היכר, כאשר הקשר בינם לבין המציאות הוא קלוש ביותר. כל זאת, בשביל להגדיל את גובה ההשבחה ולגבות היטלים גבוהים בהרבה ממה שצריכים החייבים לשלם בפועל.
כאמור, בשל האינטרס המובנה של העיריות ובשל פערי הכוחות בין העירייה לחייב, הוועדות המקומיות בעיריות השונות מנצלות כוחן ומשיטות היטלי השבחה מנופחים ולא מוצדקים. משרדנו מבין את האופן שבו העיריות מנצלות את כוחן ונוהגות בחוסר הגינות, והוא פועל בכדי להפחית את שומות החייבים השונים ובמידת הצורך אף לבטלן כליל. משרדנו בעל ניסיון של מעל 20 שנה בייצוג חייבים והגשת השגות על שומות השבחה, ייצגנו מאות לקוחות והגשנו השגות שמסתכמות בעשרות מיליוני שקלים.

שומת השבחה וקביעת סכום היטל השבחה

סכום ההשבחה יקבע באמצעות שומת השבחה שתערך בידי שמאי מקרקעין בסמוך לאחר אישור התכנית, התרת השימוש החורג או מתן ההקלה. לוועדה המקומית ישנה סמכות לדחות את מועד עריכת שומת ההשבחה עד למועד מימוש הזכויות. ההשבחה תהא ההפרש בין שווים של המקרקעין בסמוך לפני אישורה של התכנית לבין שויים מיד לאחר אישור התכנית.

שיעור ההיטל

לרוב, שיעור היטל ההשבחה יהיה כמחצית מגובה ההשבחה.

מועד תשלום ההיטל

ההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שבו החייב מימש זכותו במקרקעין שלגביהם חל ההיטל. היה ומימש החייב חלק מן הזכויות במקרקעין ישלם את ההיטל כיחס שבין הזכויות שמומשו לסך הזכויות שהושבחו.

מועד החיוב – מימוש הזכויות

מימוש זכויות לעניין קביעת מועד החיוב ייחשב אחד מאלה:

(א) קבלת היתר לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה.

(ב) התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התוכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה.

(ג)(1)העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, בתמורה או ללא תמורה.

(ג)(2)הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה.

חריגים לעניין סעיף (ג) אשר לא יעלו לכדי מימוש המקרקעין:

(1)העברה מכוח דין

(2)העברה ללא תמורה מאדם לקרובו.

(3)לא יראו כמימוש זכויות רישום בפנקסי המקרקעין של זכויות במקרקעין אשר המחזיק בהם בפועל לפני יום כ”ט בסיון

תשמ”א (1 ביולי 1981), היה בעלם כהגדרתו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ”א-1961;

הצמדה למדד

היטל ההשבחה יוצמד למדד החל מיום אישור התכנית ועד למועד תשלום היטל ההשבחה. מדד לעניין ההצמדה כאמור, יהיה מדד תשומות הבניה או מדד המחירים לצרכן, לפי שיעור העליה הנמוך ביותר מבין השניים.

השגה על היטל השבחה- ערר וערעורים

בכדי להתמודד עם האינטרס המובנה של הועדות המקומית, וכן, עם פערי הכוחות בין העירייה לחייב, נתן המחוקק אפשרות להגיש השגות על שומות ההשבחה שמכינות הרשויות המקומיות.

זכות ההשגה מעוגנות בסעיף 14 לחוק התכנון והבניה, סעיף זה הוא למעשה, אפיק הפעולה העיקרי של החייב להתגונן, לעמוד על זכותו ולשלם מס אמת. באמצעות סעיף זה יכול החייב לטעון שהושט עליו היטל השבחה גבוה מדי או לחילופין שאינו חייב כלל בהיטל.

ניתן להגיש בקשה לשומת השבחה באופן הבא:

היטל השבחה- גלגול ראשון:

(1) הגשת ערר בפני ועדת ועדת ערר לפיצויים ולהיטל בתוך 45 ימים מיום שבו הובאה השומה לידיעת החייב.

(2)במידה והחייב אינו חולק על עצם החיוב עצמו אלא על גובה שומת ההשבחה בלבד הוא יכול לבקש מינוי שמאי מכריע בתוך 45 ימים מיום שבו הובאה השומה לידיעת החייב לצורך הכרעה בגובה החיוב.

היטל השבחה- גלגול שני:

(1)ניתן לערר לבית המשפט לעניינים מנהליים אחר החלטת ועדת ערר לפיצויים כאמור בסעיף (1) לעיל.

(2) ניתן לערור לוועדת ערר לפיצויים בתוך 45 ימים מיום המצאת ההחלטה של השמאי המכריע, כאמור בסעיף (2) לעיל.

היטל השבחה- גלגול שלישי:

(1) ניתן לערער לבית משפט לעניינים מנהליים בנוגע להחלטת ועדת ערר לפיצויים כאמור בסעיף (2) לעיל.