רשות מקרקעי ישראל

רשות מקרקעי ישראל

בשביל להבין את תפקיד רשות מקרקעי ישראל יש להבין ראשית מהו אופן מבנה הבעלות במקרקעי ישראל.
חוק יסוד מקרקעי ישראל קובע איסור העברת בעלות על מקרקעי ישראל. מקרקעי ישראל הם מקרקעין  בחסות המדינה, רשות הפיתוח או הקרן הקיימת לישראל (קק”ל) והבעלות בהן לא תועבר לצד ג’, בין אם בעסקת מכר או בכל דרך אחרת.
איסור זה הוא למעשה הסיבה העקרית לכך שכיום 95% מהקרקעות במדינת ישראל מוחזקות בבעלות המדינה, קק”ל ורשות הפיתוח ואינם בבעלות הגורמים הפרטיים שעושים בהם שימוש בפועל.

רשות מקרקעי ישראל הידוע בכינוי “המינהל” הוא גוף שפועל מכוח חוק רשות מקרקעי ישראל תש”ך – 1960 ותפקידו העיקרי הוא לנהל את מקרקעי ישראל.
למנהל ישנם סמכויות רבות אשר חלקן מאפשרות לו להעניק זכויות לעשות שימושים שונים במקרקעי ישראל ואשר בגינם הוא גובה דמי שימוש, כגון, חכירה, דמי היוון, דמי הסכמה, דמי רכישה, דמי היתר ועוד.
במקרים רבים, כאשר מתבצעת עסקה למכירת הזכויות הקיימות במקרקעי ישראל העסקה תיהיה מול המנהל, והיא כרוכה בתשלומים שונים שיושתו על החוכר, בר הרשות או כל בעל זכות שימוש. זכות המינהל לגבות סכומים בעת מכירת הקרקע והעברת זכויותיה נגזרת מזכות הבעלות שלו בה, עקרון זה שואב כוחו מהשיטה לפיה גם בעלי הקרקע זכאי להנות מעליית הערך שלה, כבר קבעה  הפסיקה בעניין זה כי דמי הסכמה הם חלקו של בעל הקרקע בעליית ערך רכושו והדין והיושר דורשים שייהנו מרווח נכס מוחכר אשר עקב התייקרות המקרקעין נמכר ברווח. סכומים אלו שגובה המינהל עבור השימושים השונים עשויים להגיע לסכומים מופרזים עד כדי שפעמים רבות עסקת המכירה ללא כדאית.

כאשר מדובר במכירת נחלות ומשקים התשלומים לרמ”י בגין דמי הסכמה או דמי רכישה עשויים להגיע לשיעור גבוהים אף יותר, מאחר שבמרבית המקרים בעלי הנחלות הם ברי רשות בלבד במסגרת הסכם משבצת. הם אינם בעלי זכויות קנייניות, הם לא שילמו דמי היוון ולכן אין בבעלותם חוזה חכירה מהוון ואינם נחשבים חוכרים לדורות. במקרים רבים, חוכרים או ברי רשות שמוכרים זכויותיהם מתייחסים לחיובים שרמ”י משיתה עליהם כאמת מוחלטת שאינה נתנת לערעור ומשלמים סכומים מופרזים ומנופחים מבלי לנצל זכותם להגיש השגה, להפחית משמעותית, ובמקרים מסוימים אף לביטול החיוב.

משרדנו בעל ניסיון עתיר בהשגות על שומות וחיובי רשות מקרקעי ישראל, ביצענו מאות השגות והפחתנו דרישות תשלום בסכומים מצטברים של עשרות מיליוני שקלים.

דמי חכירה

כאמור, חוק יסוד מקרקעי ישראל קובע כי אין להעביר בעלות במקרקעי ישראל, ולכן, המינהל גובה דמי חכירה עבור זכות השימוש לשכור קרקעות.

דמי חכירה ישולמו עבור הזכות לחכור את הקרקעות בתשלום תקופתי קבוע באופן דומה לתשלומים עבור שכירות, כאשר תקופת החכירה היא בד”כ לתקופה בת 49 שנים עם אפשרות להארכת חוזה החכירה עד ל-4 תקופות נוספות ובסה”כ 196 שנים.

סכום דמי החכירה בתקופת שימוש ארוכות מהווה מיצוי הנכס באופן מלא ולכן ישקף את שווי הקרקע בפיחות של 9% ביחס לקרקע זהה בבעלות פרטית. לכן, שווי קרקע בחכירה ארוכת טווח לרוב יהיה בשווי 91% משווי קרקע זהה בבעלות פרטית, הפחתה זו משקפת למעשה את נחיתות הקרקע בחכירה ביחס לקרקע בבעלות פרטית.

דמי היוון

במהלך השנים החל המנהל להוציא החלטות לפיהם דמי החכירה התקופתיים ייגבו בתשלום חד פעמי מראש עבור כל תקופת החכירה, תשלום זה נקרא דמי היוון. דמי ההיוון למעשה משקפים את הערך הנוכחי של כל תשלומי החכירה העתידיים נכון למועד חתימת חוזה חכירה מהוון מול המינהל. חישוב הערך הנוכחי (היוון) של תשלומי החכירה נעשה לפי תחשיב מסועף שעושה המינהל באמצעות ריבית שמשמשת אותו לצורך היוון התקבולים העתידיים להם הוא זכאי במסגרת חוזה החכירה. דמי ההיוון מחושבים בד”כ לתקופות ארוכות שיכולות להגיע לכדי 4 תקופות בני 49 שנה ובסה”כ 196 שנים. מי ששילם דמי היוון לא יקרא יותר מעתה “חוכר” או “בר רשות” אם כי “חוכר לדורות” והוא יחזיק בחוזה חכירה מהוון שיקבל מרמ”י.

דמי הסכמה

תשלום דמי הסכמה הוא תשלום לרמ”י עבור הסכמתה להעברת זכויות החכירה מחוכר שאין ברשותו חוזה חכירה מהוון.

דמי הסכמה הם חלקו של בעל הקרקע בעליית ערך רכושו והדין והיושר דורשים שייהנו מרווח נכס מוחכר אשר עקב התייקרות המקרקעין נמכר ברווח, לא רק חוכרו אלא גם בעליו כשותף בהשבחת הרכוש. כלומר, דמי הסכמה נגבים תחת העקרון הבסיסי שבעל הנכס שותף ברווח שנוצר מעלית ערך הנכס ולא רק מי ששוכר אותו. רמ”י כבעלים, נהנה מעקרון זה באמצעות דרך גבית דמי הסכמה להעברה מידי המוכר – עקרון זו עוגן באמצעות רמ”י בהחלטה 534.

סכום דמי ההסכמה נקבע בסעיף 3 להחלטה 534, לפיו חוכר המעביר זכויותיו חייב בתשלום דמי הסכמה בכשליש מעלית ערך הקרקע.

דמי רכישה

הסדרת היחסים בנוגע לקרקעות במשקים חקלאיים ואגודות שיתופיות נעשית בד”כ באמצעות חוזה שנקרא הסכם משבצת שנחתם בין רשות מקרקעי ישראל והאגודות השיתופיות. הסכם זה מעגן את מערכת היחסים בין הצדדים ומכוחו מעניקה המדינה רשות שימוש לאגודה, והאגודה כבת רשות, מעניקה זכות רשות שימוש לחברי האגודה במשבצת הקרקע. זכות בר רשות מקנה לבעליה זכות להשתמש במקרקעין מבלי שייחשבו פולשים אך אינה עולה לכדי זכות קניינית והיא נחשבת לזכות אובליגטורית אשר נחותה מזכות קניינית.

לפיכך, מרבית בעלי הנחלות אינם בעלי זכויות קנייניות בנחלה והם במעמד ברי רשות בקרקע, זכותם להחזיק ולהינות מהנחלה נגזרת מהרשות שנתנה להם מהאגודה השיתופית, הם לא שילמו דמי היוון, ולכן אין בבעלותם חוזה חכירה מהוון ואינן נחשבים חוכרים לדורות. להבדיל מבעלי הנכסים האורבניים אשר זכו כבר מזמן להוון זכויות החכירה שלהם ולזכות בחוזה החכירה המיוחל, בעלי נחלות עדין לא הגיעו ל”נחלה” ונותרו עם זכויות אובליגטריות בלבד. בעלי הנחלות שואפים לצאת מחוזה המשבצת שמקנה להם את זכות הרשות ולקבל זכות קניינית באמצעות חוזה חכירה מהוון שיעניק להם חכירה לדורות.

החלטה 979 על גלגוליה, 1464 וכיום 1523 פורצת דרך במובן זה והיא למעשה מאפשרת לבעלי הנחלות לצאת מחוזה המשבצת הידוע לשמצה ולקבל במקומו חוזה חכירה מהוון אשר יקנה להם זכויות ישירות בתור חוכר לדורות. החלטה זו מתייחסת לחלקה המגורים בלבד (חלקה א’) בעוד שחלקה ב’ המיועדת לעיבוד חקלאי מצאה עצמה מחוץ להחלטה ולא ניתן לרכוש בגינה זכויות חכירה מהוונות.

חישוב דמי הרכישה

ע”פ החלטה 1523 מי שירצה להוון את זכויות המגורים בנחלה ידרש לשלם דמי רכישה בגובה 33% משומת שווי הקרקע של חלקת המגורים.

תשלום בגין דמי רכישה

בעת עריכת השומה יש לתת דגש לפרטים הבאים:

1. השומה תערך לקרקע פנויה בין אם קיים עליה מבנה או מחוברים ובין אם לאו.
2. שווי הקרקע יקבע ללא עלויות מע”מ וללא עלויות פיתוח.
3. פוטבציאל תכנוני עתידי יילקח בחשבון אך ורק אם הוא מוחשי ולא ערטילאי ורחוק מדי.
4. שקלול זכויות בניה נוספות שטרם נוצלו
5. מצבו המשפטי של הנכס
6. השפעת חלקת ב’ (חקלאית) על חלקה א’ נשוא השומה (חלקת המגורים) ועוד…

יתרונות בתשלום דמי רכישה

1. פטור מדמי היוון ודמי הסכמה – דמי רכישה משולמים חלף דמי הסכמה ( רק בנוגע לחלק המגורים) ודמי היוון – דהיינו, מי שיישלם דמי רכישה יהיה פטור מתשלומים אלו.
2. פיצול מגרש ללא תשלום עלות נוספת לרמ”י.
3. ניצול זכויות בניה ותוספות בניה.
4. ביטול רצף בין דורי – המצב כיום מחייב בעלי נחלות להמתין עד שהצאצאים יגיעו לגיל 18 בשביל לנצל את כל בתי האב שאפשר להקים בנחלה. תשלום דמי רכישה מבטל את הרצף הבין דורי ומאפשר ניצול מלוא בתי האב בחלקה א’ (מגורים) מבלי להמתין שהצאצאים יגיעו לגיל 18.

דמי היתר

דמי היתר הם למעשה דמי שימוש שיגבה המנהל כאשר חוכר עושה שימושיים נוספים בקרקע אשר חורגים מן השימושיים שהוסכמו במסגרת חוזה החכירה המקורי שחתם מול רמ”י. לכן, דמי היתר הם למעשה דמי חכירה נוספים שגובה המנהל לאחר שימושים שלא שילם עליהם החוכר דמי חכירה בחוזה החכירה המקורי שלו.

ישנם 3 סוגיי דמי היתר:

1. דמי היתר עבור תוספת בניה – חוכר ידרש לשלם דמי היתר במידה וירחיב ביתו או יוסיף שטחי בניה נוספים.
2. דמי היתר עבור שינויי יעוד הקרקע – במידה ואושרה תכנית השמנה את ייעוד הקרקע והחוכר רוצה לעשות שימוש שונה בקרקע ביחס לזה שנקבע בחוזה החכירה המקורי שנחתם מול המינהל הוא יצטרך לשלם דמי היתר.
3. דמי היתר עבור פיצול מגרש – חוכר ידרש לשלם כאשר הוא מפצל את הקרקע למספר מגרשים נפרדים לצורך בניה עצמאית בכל אחד מהם.

רשות מקרקעי ישראל: השגות

בשביל להתמודד עם האינטרס המובנה של רשות מקרקעי ישראל, וכן, עם פערי הכוחות בין החברה לאלו העושים שימוש בקרקעות, נתן המחוקק אפשרות להגיש השגות בנוגע השומות השונות שמוציאה רשות מקרקעי ישראל ומהם נובע בפועל גובה החיוב אשר מושת על החוכר.

זכות ההשגה היא למעשה אפיק הפעולה העיקרי הוא להתגונן, ולהביע את זכותו ולשלם תשלום אמת. באמצעות סעיף זה יכול החייב לטעון שהושט עליו תשלום גבוה מדי או לחילופין שאינו חייב כלל לשלם.

ניתן להגיש השגה בנוגע לשומת השבחה באופן הבא:

השגה ראשונה:

השגה ראשונה תוגש לשמאי המחוזי באגף שומות המקרקעין שכפוף לשמאי הממשלתי.

ההשגה תוגש תוך 60 יום מהמצאת השומה מאת רמ”י.

השגה שניה:

השגה על ההשגה הראשונה יכולה להיות מוגשת באמצעות החוכר או רשות מקרקעי ישראל.

ההשגה תוגש לוועדת ההשגות על שומות רשות מקרקעי ישראל והיא מונה 3 חברים :

(1) משפטן עובד מדינה הכשיר להיות שופט שלום – יושב ראש.

(2) השמאי הממשלתי הראשי או סגנו – חבר.

(3) שמאי מכריע – חבר.

ההשגה תוגש תוך 45 יום מיום קבלת תשובה בעניין ההשגה הראשונה.