אם אתם פועלים מול רשות מקרקעי ישראל, ייתכן שנתקלתם במונח דמי היוון. אולי קיבלתם דרישה לתשלום שמתייחסת לכך. כמו לגבי נושאי משנה רבים בעולם הנדל”ן, גם בהקשר זה יש הזדמנויות מעניינות, לכך שתשלמו פחות או תקבלו החזר. אז במה מדובר? מהם דמי היוון? וכיצד תוכלו לשלם פחות מסוג תשלום זה או לקבל החזר?
מהם דמי היוון?
היוון הוא תהליך של חישוב עלויות עתידיות, לשם תשלום שלהן מראש. אך מה זה דמי היוון בהקשר של האפשרות לקבל החזרים? אלו רלבנטיים במצבים מיוחדים של תשלומים שגובה רשות מקרקעי ישראל (רמ”י. לשעבר “מנהל מקרקעי ישראל”). כעקרון, התשלומים לרשות כגון דמי חכירה או דמי רכישה, עשויים להיות לא מדויקים ולכן לפתוח פתח לקבלת החזרים. מי שחכרו קרקע מרמ”י, משלמים תשלום חד פעמי של דמי חכירה ראשוניים (דח”ר) ולאחר מכן בכל שנה תשלום דמי חכירה שנתיים (דח”ש). יש גם אפשרות שלישית, אשר מכונה “חוזה מהוון” או “חכירה מהוונת”. כאן מדובר על תשלום חד פעמי, של כל עלות תקופת החכירה העתידית. זו היא תקופה של 49 שנה, שבסופה אפשרות הארכה לעוד 49 שנה. את שתי התקופות האלה ביחד, מקבלים בכך שמבצעים היוון מראש.
אפשרות זו מבוצעת בעת חתימת ההסכם עם הרשות. יש לה השלכות רבות, כולל היכולת לנצל זכויות בנייה בקרקע וחסכון בתשלום אגרות שונות לרשות מקרקעי ישראל.
דמי היוון רשות מקרקעי ישראל וההחזרים שמגיעים לכם
כידוע, רוב הקרקעות במדינת ישראל הן בבעלות רשות מקרקעי ישראל. כך שאם לא מדובר בקרקע פרטית שלכם, תהיינה לכם כנראה הוצאות לא מעטות לאורך השנים, על תשלומים לרשות ממשלתית זו. בגביית דמי היוון רשות מקרקעי ישראל עשויה לבצע טעויות שונות. למשל, הריבית שנלקחת בחשבון בתהליך חישוב דמי היוון עשויה להיות גבוהה מדי ולכן גם יבוצע תשלום דמי היוון גבוה מדי. אך בקשת החזר ממנה איננה דבר של מה בכך. זהו תהליך מורכב וממושך. בכדי לפשט ולזרז אותו, כדאי ומשתלם להיעזר במומחים להחזרים מסוג זה. זהו נושא מורכב למדי, עם דקויות שונות בהתאם לנסיבות. למשל לגבי משק חקלאי או נכסים במושבים או בקיבוצים. לכן גם המומחיות שדרושה בכדי לזהות ולהוכיח טעויות בחישובים ולייצג אתכם מול הרשויות, רחבה ומגוונת. זאת, בדומה לשירותים נוספים מסוג זה הכוללים השגה על היטל השבחה או החזרי מס הכנסה. הפתרון שיאפשר לכם לקבל מענה מלא, לכל אורך הטיפול במקרה שלכם, הוא משרד עם אוסף מומחים מתאימים ומנוסים – רואי חשבון, יועצי מס, שמאים וכלכלנים וכן עורכי דין.
מהם דמי הסכמה?
לצד דמי היוון, יש עוד מושג שכדאי להכיר: דמי הסכמה. בכדי להעביר לאדם אחר את הזכויות בקרקע שחכורה מרשות מקרקעי ישראל, יש לקבל את הסכמת המדינה לכך. כלומר את הסכמת נציגתה לצורך זה – רשות מקרקעי ישראל. בנוסף, נדרשים לשלם לרשות “דמי הסכמה” (דמה”ס). מוכר הזכויות הוא זה שמשלם את דמי ההסכמה. גובה דמי ההסכמה יעמוד על לפחות 2% מערך הקרקע ועד שליש מעליית ערכה. החישוב מורכב למדי והוא לוקח בחשבון גם גורמים כגון המבנים ואף הגידולים החקלאיים שנמצאים במקום. ניתן לקבל במקרים מסוימים הנחה על תשלום זה. למשל על בסיס גיל מבוגר של החוכרים. גם פטור מהתשלום אפשרי לעתים, במקרים כגון העברת נחלה במתנה במשפחה וכן עבור נכי עבודה, נכי צה”ל, נפגעי פעולת איבה, עיוורים ולקויי ראייה, ניצולי שואה ונכי מלחמה בנאצים. כמו כן, בחישוב החזר מס שבח מנכים ממנו את דמי ההסכמה. כתזכורת נציין, כי המס של השבח משולם לרשות המיסים על ידי מוכר נכס, על הרווח שהוא הפיק ממכירתו. זאת, כאחוז של ההפרש, בין עלות רכישת הנכס לשווי מכירתו (וזהו ה”שבח”).
מה היחס בין דמי היוון ודמי הסכמה?
מדובר על דמי הסכמה, רק במידה ולא שולמו דמי היוון. אם הם שולמו, המצב משתנה, מאחר שאז ניתן לרשום את הנכס אצל רשם המקרקעין על שם החוכר ואז לבצע פעולות כגון מכירת הנכס, ללא הסכמת רשות מקרקעי ישראל.
ההשלכות הכספיות המגוונות, סביב תשלום דמי היוון
בנושא זה קיימת מורכבות רבה, בגלל אפשרויות המשנה הרבות. לכן, בתסריטים שונים ובהתאם לנסיבות, תשלומים שיהיה צורך לשלם עשויים להיות שונים למדי. כך גם לגבי השורה התחתונה, של כדאיות ביצוע פעולות או עסקאות שונות וביצוע שלהן באופן כזה או אחר. דוגמה אחת לשם ההמחשה, היא שניתן לקבל הקלות ופטורים שונים על תשלומים לרשות מקרקעי ישראל. למשל עבור מי שגרים באזור שמוגדר כאזור עדיפות לאומית. עוד ימחישו את המורכבות, הנקודות הבאות:
- התשלום הרגיל לרשות מקרקעי ישראל – על חכירה מרשות מקרקעי ישראל ל-49 שנה, משלמים לרוב בכל שנה, סכום שהוא שווה ערך ל-5% מערך הקרקע. אבל מה ערך הקרקע? ערכה מוערך על ידי שמאים. מחד של רשות מקרקעי ישראל. מאידך, לעתים על ידי שמאי של חוכרי הקרקע. ישנם מקרים, שבהם ההפרש בין השומות גדול מאוד, מאחר שהערכות הרשות מוגזמות כלפי מעלה.
- חישוב דמי היוון – בתשלום מראש מדובר על תשלום בגובה של 91% משווי הקרקע.
- אפשרות חלקית – אם רוצים, ניתן לשלם מראש לא על הכל אלא רק על חלק שעליו רוצים לבנות.
- מה עדיף? – האם עדיף היוון ללא מכירה או מכירת זכויות בקרקע חכורה, תוך תשלום דמי הסכמה? התשובה לכך תלויה בנסיבות.
- מה לגבי בעלות? – מעבר להיוון, ישנה גם האפשרות לקבל בעלות מלאה על הקרקע, אשר תביא לניתוק היחסים עם רשות מקרקעי ישראל. קבלת הבעלות לא תמיד אפשרית והיא כרוכה לעתים בתשלום.
תמונת מצב דינאמית
רשות מקרקעי ישראל עשויה לשנות תנאים שונים בנושאים כגון דמי היוון. לכן, חשוב לעבוד עם אנשי מקצוע, אשר מעודכנים היטב בחדשות האחרונות ובפרטים הקטנים. לעתים, הרשות אף יוצאת במבצעים מיוחדים לחוכרים, אשר מאפשרים לבצע היוון בתנאים משופרים. למשל מבצע היוון בנייה נמוכה אשר הסתיים ב-2001 ומבצע נוסף ב-2006. גם במבצעים, כמו בהתנהלות השוטפת מול הרשות, כדאי לבדוק את פרטי הפרטים וייתכן שגם שם מגיע החזר. לשם ההמחשה: בשנת 2004 הושג הסדר פשרה, בין מנהל מקרקעי ישראל (כשמו אז) לבין חוכרים שהגישו תביעה ייצוגית נגדו. בתביעה נטען, שהמנהל ביצע גביית יתר במבצע היוון. זאת, בהתבסס על שימוש בריבית גבוהה יותר, מכפי שהוא הבטיח בתנאי המבצע.
