מיסוי מקרקעין – מדוע יישתלם לכם, להיות מחושבים ויסודיים?

עסקאות נדל”ן הן דבר מיוחד, מבחינה זו שרבים פועלים בהן גם ללא ידע מספיק לגבי מיסוי מקרקעין או היבטים אחרים של הנושא. אפילו ללא כל ניסיון קודם. הישראלי הממוצע רוכש דירה ראשונה, מבלי להתנסות קודם לכן ברכישות דומות בסכומים קטנים יותר. הכשרה מסודרת בתחום זה אין לרוכשים אלה, פשוט מאחר שזהו תחום ידע מיוחד בפני עצמו. זו לא עמדת מוצא אידיאלית, לביצוע עסקאות יקרות כעסקאות נדל”ן. אך גם אצל אנשים מנוסים ועסקים, ישנם לעתים פערי ידע משמעותיים בהיבטי הנדל”ן השונים, אשר מתבטאים בתשלום יתר מסוגים שונים או באי מיצוי זכויות. הדבר מתבטא באופן משמעותי למדי, בהקשר מיסוי על מקרקעין שמוטל סביב עסקאות אלה. בין אם על המוכר או על הקונה, על ידי רשות מקרקעי ישראל, רשות המיסים או הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.

מיסוי מקרקעין – אתגר הפעילות החכמה

תחום הנדל”ן הוא עולם מורכב מאוד. כידוע, הוא משלב היבטים רבים מתחומים שונים, כולל היבטי מיסוי מקרקעין וחוק. לכן, אם אתם מעוניינים לפעול בצורה היעילה ביותר מבחינה כספית ובכלל, אתם חייבים להיות מחושבים וגם יסודיים, בכל הנוגע לעסקאות ופעילויות בנדל”ן. אלה נושאים שבהם יש דקויות רבות, שכל אחת מהן עם השלכות שונות. ביחד, הדבר יוצר תמונה מורכבת. קל בנסיבות כאלה, לשלם יותר מדי או לא להרוויח כפי שניתן באמת.

לדוגמה, מיסוי מקרקעין תלוי במידה רבה, בפרמטרים משתנים שונים שהמדינה קובעת. לשם ההמחשה, אלה מדרגות מס הרכישה, כפי שהן עודכנו ב- 16.1.2023:

מדרגות מס הרכישה מתעדכנות פעם בשנה, לפי עליית המדד. זאת, בהתאם למה שקובע סעיף 9(ג2) לחוק בנושא מיסוי על מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג – 1963. בעקבות זאת, שינויים קטנים לכאורה במדד, עשויים להשליך משמעותית על עסקאות נדל”ן שונות. עסקאות שלא הגיעו לרף ממנו צריך לשלם מס זה, עשויות כעת להיות מחויבות בתשלום המס ולהיפך. כמו כן, ההבדלים בין שיעורי המס השונים אשר מתבטאים באחוזים בודדים, הם לא מעט כסף בשורה התחתונה.

כך שמה שדרוש, הוא ידע מעמיק ועדכני ואז לפעול על פיו באופן מאוד מחושב, שיטתי ויסודי. כדאי גם לקחת בחשבון, שככלל, הרשויות לא הולכות לקראת האזרח, בכל הנוגע לעדכונו על האפשרויות ועל הכספים שמגיעים לו. יש אמנם לא מעט מידע זמין לציבור בנושא מיסוי מקרקעין, אך אם אתם לא תדאגו לזכויותיכם, המדינה לא תעשה זאת בעצמה.

היבט ההחזרים בהקשר מיסוי מקרקעין

כשם שמשתלם להיות מחושבים ויסודיים בטיפול בעסקאות נדל”ן, כך הדבר גם לגבי היבט חיוני נוסף: קבלת החזרים. אפשרות זו מוכרת מאוד בהקשר החזרי מס הכנסה, אך היא משמעותית מאוד גם בעולם הנדל”ן. את התוצאה הטובה ביותר מקבלים במקרה זה, כאשר מתמצאים בנושאים אלה מכל הזוויות הרלבנטיות. אלא שסביר להניח, שאין לכם את כל הידע והניסיון שדרושים לשם כך. למעשה, אין לאף אדם בפני עצמו. לכן, הפתרון הוא לפנות למומחים שעוסקים בכך ומשלבים כוחות, עם ידע מקצועי של מיסוי מקרקעין, שמאות, עריכת דין, ראיית חשבון, כלכלה ועוד. יש מגוון פעולות שניתן לעשות, לשם צמצום תשלומים וקבלת החזרים. למשל, ניתן להגיש השגה על תשלומי רמ”י (כולל דמי היוון ודמי היתר) או על היטל, לקבל החזרים מתוך מס הכנסה, החזר מס שבח ועוד.

רשות מקרקעי ישראל – במרכז התמונה המורכבת

גורם מרכזי שמולו מתנהלים בכל הנוגע לנדל”ן, הוא רשות מקרקעי ישראל (רמ”י. לשעבר ממ”י או מנהל מקרקעי ישראל). אגב, מבחינה לשונית, “נכסי דלא ניידי” הוא ביטוי שמקוצר נדל”ן ופירושו נכסים שאינם ניידים. זהו מונח ארמי במקור, אשר זהה ל”מקרקעין” בעברית המודרנית. כך שבהקשר מיסוי מקרקעין נדלן או נדל”ן מתייחסים לאותו הדבר. רשות מקרקעי ישראל עשויה לדרוש מכם למשל תשלום של

• דמי היתר – בעקבות מתן היתר מצידה עבור הבקשות הבאות: קבלת היתר לתוספת בנייה, קבלת היתר לשינוי ייעוד בקרקע או קבלת היתר לפיצול מגרש.
• דמי היוון – דמי היוון מחושבים ונדרשים, כאשר אמורים לשלם על חכירת קרקע מרשות מקרקעי ישראל, בתשלום אחד מראש.

מיסוי מקרקעין – הכרח יקר

מול רשות המיסים יש לשלם מס, על הרווח ממכירת הדירה. זאת, תוך התחשבות בהוצאות מוכרות שונות על הנכס, בפחת בערך הנכס ובפטורים אפשריים. מוכר הנכס הוא המשלם את מס השבח, אם כי יש מצבים שבהם הרוכש משלם מקדמה במקומו. במקביל, רוכשי מקרקעין משלמים מס רכישה. בדומה למס שבח וכן מיסוי על מקרקעין בכלל, גם מס רכישה איננו דבר פשוט לחישוב. בין השאר, הוא שונה בנסיבות שונות של נכסים. יש למשל הבדל משמעותי, בהתאם לשאלה האם זהו נכס למגורים או לא? ובמידה וכן, האם זו דירה יחידה או שלא?

הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה – עוד בירוקרטיה והוצאות

גורם נוסף שנמצא בתמונה ומוסיף למורכבות, הוא הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. עקרונית, הוועדה מהווה ישות משפטית נפרדת מהרשות המקומית. בפועל, מועצת הרשות המקומית היא במקרים רבים מי שעומדת מאחורי הוועדה. מבחינת עסקאות נדל”ן, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה עשויה לחייב אתכם בתשלום היטל השבחה. זהו תשלום שנדרש בעקבות עליה בערך המקרקעין, תודות לקבלת אישור לשימוש חורג מסוים בנכס, לקבלת אישור להקלה מסוימת או בעקבות אישור של תוכנית בניין עיר. לגבי היטל זה, יש היבט מיוחד של מועד התשלום, שהוא לפי מועד מימוש הזכויות שנוצרו. במקרה של שימוש חורג, מדובר במועד קבלת אישור השימוש החורג. במקרה של הקלת בנייה, המועד הוא קבלת היתר בנייה עם ההקלה. במקרה של אישור תכנית, המועד הוא במכירת הנכס.

תשלום חובות מיסוי מקרקעין

חובות בהקשר מיסוי מקרקעין הם דבר שמוטב שלא להיכנס אליו. עקרון זה תקף לגבי כל חוב בחיים, אבל נדל”ן הוא באמת בין התחומים שבהם חובות כאלה עשויים לסבך אתכם מאוד. מחד, לאור הסכומים בגדולים שבם המדובר. מאידך, לאור הסיבוכים הבירוקרטיים שמצב כזה עלול לגרום. למשל, מצב שבו נמכרה דירה, רשות המיסים דרשה תשלום מס שבח, המוכר לא ביצע את התשלום ונוצר חוב. עקב כך, קונה הדירה לא יכול לרשום אותה על שמו עדיין. אגב, הרישום בטאבו גם מחייב היעדר חובות של מס רכישה ושל מס רכוש (אם כי מס רכוש עומד כיום על אפס). כמובן, תשלום חובות מיסוי מקרקעין וביצוע שאר המנהלות מסביב לכך כנדרש ובמועד, גם ימנעו תשלום קנס. הקנס הבסיסי הוא בגלל פיגור בתשלום המס. אך שימו לב, שעשוי להיות גם קנס על אי הגשת הצהרה בנוגע לעסקת המכירה. במקרה כזה, מדובר ב- 270 ש”ח קנס, לכל שבועיים של פיגור במסירת ההצהרה. אם לא ניתנה סיבה מוצדקת לאי מסירת ההצהרה, יוטל גם קנס מנהלי של 5% מהמס וגם הפרשי הצמדה וריבית בהתאם לזמן העיכוב.

מיסוי מקרקעין – בין החוק לתקנות

לצד כל מה שציינו עד כאן, צריך לקחת בחשבון כמובן את החוק העדכני במדינת ישראל. לעתים מבלבלים בין חוק מיסוי מקרקעין לבין תקנות מיסוי מקרקעין. החוק בנושא שבח ורכישה, תשכ”ג-1963 עוסק בשאלה, מתי העברת זכות במקרקעין חייבת במס. תקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (מס רכישה), התשל”ה-1974 מתייחסות לשאלה, כמה יש לשלם במס רכישה בעקבות מכירת מקרקעין ומתי זכאים לפטורים או להקלות בתשלום זה.