שמאי מכריע – מהו ומה חשיבותו עבורכם?

שמאי מכריע הוא מעין בורר, אשר תפקידו להכריע בסכסוכי שומות נדל”ן. החלטות שמאי מכריע מסייעות במצבים כאלה, לפתור את הדברים במהירות יחסית. מאחר שחוסר הסכמה בנושאים אלה הוא דבר נפוץ למדי, תפקידו חשוב ביותר. זהו למעשה תפקיד מאוד מיוחד ולפניכם הסבר קצר, על מהותו ועל חשיבותו:

תקנות שמאי מכריע

התפקיד הוגדר החל משנת 2009 רשמית בחוק, באמצעות תיקון 84 לחוק התכנון והבניה. הרעיון הבסיסי, היה לתת מענה יעיל וזריז לחייב שמעוניין לערער על גובה היטל השבחה שהושת עליו במסגרת שומה –  כל זאת, באמצעות גורם חיצוני ואובייקטיבי שאינו צד במחלוקת ואינו חלק מהצדדים התמדיינים  ולכן לא איננו מצוי בניגוד עניינים. במסגרת תקנות שמאי מכריע, הוא עוסק לא רק בנושא גובה היטלים, אלא גם בתביעת פיצויים לירידת ערך מקרקעין לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. הוא גם חבר בהרכב שמטרתו לפסוק בערעור שני (“השגה שנייה”) על שומות מינהל מקרקעי ישראל או בערעור על פיצויי הפקעה. לעתים ישנם מקרים נוספים בהם הוא מעורב, כגון טיפול בתיקים מסוימים בהנחיית משרד המשפטים או מתן חוות דעת מיוחדת שביקש בית המשפט.

מינוי שמאי מכריע

שמאי מכריע הוא כמובן שמאי מקרקעין מוסמך ומנוסה וזהו תפקיד שהמדינה ממנה עבורו אנשים באופן רשמי. זאת, באמצעות ועדה מיוחדת (“ועדה מייעצת לשר”), אשר מורכבת מנציגי ציבור וגם מעובדי מדינה. המינוי הוא לתקופה של עשר שנים או עד הגעתו לגיל 70, כמוקדם.

בקשה למינוי שמאי מכריע להכרעה בסכסוך

בקשה למינוי שמאי מכריע לגבי סכסוך ספציפי, ניתן להגיש באופן נוח ומהיר דרך האתר הממשלתי באמצעות מועצת שמאי המקרקעין הפועלת תחת משרד המשפטים.

האתר מאפשר להגיש בקשות בשלושה נושאים:

• ערעור על גובה חיוב היטל שנקבע על ידי ועדה מקומית
• ערעור על גובה פיצוי במקרה של תביעה לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין
• ערעור על גובה פיצוי במקרה של תביעה לפיצויים בגין הפקעה

המועצה תהא מעין צינור שאמון על פיזור התיקים, ותחליט מי יהיה השמאי שיטפל בכל תיק ותיק.

החלטתה בנידון אמורה להתקבל בתוך תקופת זמן של 15 יום, כבר למחרת, אמורים להעביר לשמאי המכריע מסמכים שונים שנדרשים, כגון הוכחה לזכות בנכס ושומת הוועדה המקומית.

הכרעות שמאי מכריע – זריז ויעיל

בדומה למינוי משרד לביצוע החזרי מס הכנסה, לאחר מינויו, הדברים יתנהלו באופן שנקבע בתקנות, עם נהלים וסדרי דין ברורים. בין השאר, התקנות מגדירות פרקי זמן מרביים לביצוע עבודת השמאי. פרקי זמן אלה קצרים משמעותית מהזמנים שבהם לוקח לבתי המשפט להכריע במחלוקות דומות, זהו יתרון חשוב ואחת התועלות הגדולות במינוי. לאחר שיקבל חוות דעת מקצועיות משני הצדדים, יכריע על סמך שיקול דעתו ואף יפגש עם שני הצדדים במידת הצורך, לשם דיון ישיר בנושא. לשמאי המכריע מרחב תמרון רחב והוא יכול לנקוט במספר פעולות, כגון הזמנת עדים או ביקור בנכס. לבסוף, יקבל את החלטתו, בתוך 60 יום מהדיון האחרון או מהתגובה האחרונה שקיבל, ובמהלך תקופה זו יעדכן את הצדדים בהתאם לתקנות. ולבסוף, יפרסם את השומה המכריעה באתר משרד המשפטים וכן במאגרים משפטיים אלקטרוניים.

מתי הוא רלבנטי ומתי פחות?

טרם החלטה לפנות לשמאי מכריע על החייב לבחון אם הוא חלוק על עצם החבות או על גובה החבות. מינוי שמאי מכריע בעניין היטל השבחה או בעניין החזר מס שבח יכול להעשות כאשר אחד הצדדים חלוק על גובה החיוב שנקבע בשומה. ככל והחייב חולק על עצם החיוב ולא על סכומו, אזי שבמקרה זה הכתובת היא ועדת ערר לפיצויים.

מצבים שבהם גובה החיוב גבוה מההיטל האמיתי שעל החייב לשלם, לא רק אפשרי אלא נפוץ ביותר. הסיבה העיקרית לכך היא העובדה שמי שאמון על הוצאות שומת ההיטל וקביעת גובה החיוב הוא מי שגובה אותו – הועדה המקומית. לכן, הליך קביעת היטל על ידי העירייה נגוע מיסודו בניגוד עניינים. סיבות נוספות לכשל בקביעת גובה החיוב שנקבע עשויות לנבוע ממורכבות השומה, השוואה לנכסים שאינם זהים באופיים, הצמדות שגויות למדד, חוסר תשומת לב של עורך השומה ועוד –  כל זאת משמעותי ביותר, גם אם מדובר בטעות קטנה יחסית, מאחר שגובה ההיטל איננו זניח. אז האם גובה התשלום שדורשים מכם הוגן? גבוה מדי? אולי אפילו נמוך מדי? לפני האפשרות של שמאי מכריע או ערעור, מומלץ כמובן להתייעץ עם שמאי מקרקעין משלכם שיעריך זאת. השמאי  עשוי אגב, לגבות שכר טרחה שמבוסס (לפחות חלקית) על אחוזים מההפחתה שתשיגו בעזרתו.

חיפוש החלטות שמאי מכריע ואופי ההחלטות

בכדי לבצע חיפוש החלטות שמאי מכריע, לחצו כאן למעבר אל האתר הממשלתי. כך תוכלו להתרשם מהכרעות קודמות. את החיפוש תוכלו גם למקד באופנים שונים. בין השאר, ניתן למיין ולמקד על פי שמות השמאים המכריעים, טווח תאריכים, פרטי גוש וחלק, פרטי הוועדה המקומית ואף באמצעות שימוש במילות מפתח ספציפיות.

עוד נקודות חשובות

החלטות בנושא זה, כדאי לעשות בסיוע שמאי המקרקעין או בעלי מקצוע אחרים שמתמחים בכך. אלה יהיו בעלי הניסיון והידע הדרושים, לראות את התמונה הרחבה, העדכנית והמלאה. עם זאת, חשוב למי שעומדים בפני תשלום היטל להבין את הנושא לפחות בקווים כלליים, כולל היבט השמאי המכריע. אלה עוד כמה נקודות שעשויות לסייע:

• שינוי שהוכיח את עצמו – מאז שנושא שמאי מכריע נכנס לתמונה, הוא אכן הוכיח את עצמו כשינוי מייעל. כך שהוא לא בהכרח יכריע באופן שנוח לכם, אבל ככלל, זהו בהחלט גורם חיובי ותורם.
• בקשה לביטול מינוי – בנסיבות של מקרה מסוים, שמאי מכריע ספציפי עשוי להיות בניגוד עניינים. במצבים כאלה ואחרים, אפשר להגיש בקשה לביטול מינויו.
• ערעור על הכרעות – הכרעה איננה החלטה חלוטה. ניתן לערער עליה בזכות לוועדת ערר פיצוים והיטל השבחה תוך 45 יום מהיום שבו הובאה השומה לידיעת החייב. גם החלטת ועדת ערר כאמור איננה חלוטה וניתן לערער עליה בזכות לבית המשפט לעניינים מנהליים.
• הגדלת החיוב – לשמאי המכריע ישנה סמכות לקבוע חיוב שהוא מחוץ לגבולות הסכסוך בין הצדדים, כפועל יוצא, הוא יכול לקבוע בשומה שהוא מגדיל את החיוב שנקבע בשומה גם אם אף אחד מהצדדים לא דרש זאת.
• מי משלם לשמאי? – הצדדים לסכסוך, הם אלה שמשלמים את שכרו. הם חולקים בגובה התשלום באופן שווה. ישנה גם אפשרות, להחליט שצד אחד ישלם את מלוא הסכום.
• מי מחליט על גובה התשלום? – התשלום לשמאי נקבע לפי כללים ידועים מראש ובהתחשב בגובה התביעה הכספית. לשמאי עצמו ולצדדים אין השפעה עליו.
• קצת כמו שופט – שמאות מסוג זה היא מנגנון מיוחד, שמטרתו העיקרית היא למנוע מהצדדים להכנס להתיידנות ארוכה ויקרה בכותלי בית המשפט ולהביא לסיום המחלוקות בין הצדדים בהליך חליפי שאמור לספק מענה מהיר,יעל וזול יותר. למרות ההבדל ביעילות ההליך כאמור, שמאי מכריע נמצא במעמד דומה מעט לזה של שופט, וחלים עליו בהיבטים מסוימים מגבלות עיסוק וכללי אתיקה שחלים על שופט.