מיסוי נדלן במבט על – מה חשוב לדעת?

מיסוי נדלן הוא תחום מורכב וחשוב מאוד, בכל הקשור לעסקאות נדל”ן. הסכומים הגבוהים בעסקאות מסוג אלו,  גורר תשלומי מיסים גבוהים מאוד. לכן, ההתעמקות בפרטי הפרטים (כמו גם הסתייעות במומחים איכותיים), עשויה להיות מאוד משמעותית וליצור הבדל גדול. עבור אנשים פרטיים, עסקאות בתחום הנדל”ן תיהיה לרוב ההוצאה הגדול ביותר שהם יוציאו לאורך חייהם. . גם עבור עסקים, זהו וודאי לא תחום שולי או זניח. כך שהסתייעות בגורמים בעלי הבנה עמוקה ורחבה בתחום מיסוי נדלן היא חיונית לכולם. אז מה חשוב שתדעו?

מיסוי נדלן בישראל – התמונה המורכבת

מיסוי נדלן הוא נושא מסועף ומורכב ובעל היסטוריה מקומית ארוכה, אשר עברה תהפוכות וגלגולים רבים ושונים. כפי שתראו גם בהמשך, היו וישנם שינויים לא מעטים בתחום מס הכנסה ומיסוי נדלן ולכן יש חשיבות גדולה לבקיאות והידע של הגורם שמטפל בעסקה. מי שמוכר נדל”ן בישראל, מגלה פעמים רבות רק בדיעבד כי הוא צריך לשלם סכומי כסף ניכרים גם לרשות מקרקעי ישראל, גם לעירייה וגם למיסוי מקרקעין. לכן, תכנון נכון של העסקה בהתחשב בהשלכות המס השונות עשויות לשנות את התמונה, עד כדי הפיכתה של עסקה לא כלכלית לעסקה כדאית ורווחית שמייצרת ערך לצדדים בה. לכן, חשוב מאוד לא להתפשר ולפנות למומחים בעלי ניסיון וידע רב בתחום המיסוי על רבדיו השונים.

ננסה כעת לעשות קצת סדר בנושא מיסוי נדלן, אם כי ברמה של מדריך ראשוני ובסיסי למדי.

נתחיל מפרוט המיסים העיקריים ומאפייניהם הבולטים, אשר עשוי להקל בהתמצאות מהירה לגבי מיסוי נדלן (שהוא לעתים מבלבל מעט):

מס שבח – מס על נדל”ן ש”הושבח”

מס זה הוא מס נדל”ן בולט נוסף, אשר מוטל על הרווח ממכירת הנכס. המס יחושב כאחוז מסוים, מההפרש בין עלות רכישת הדירה במקור לשווי מכירתה (“השבח”). השבח יחושב תוך התחשבות בהוצאות שונות אשר מותרות בניכוי, בפטורים, ובהקלות שונות, שניתן לקבל בנסיבות מסוימות. ההוצאות המותרות בניכוי עשויות להיות למשל הוצאות שהוציא המוכר לשם השבחת הנכס, אגרות בקשר לרכישת המקרקעין, תשלומים לרמ”י או לועדה המקומית, שכ”ט עו”ד או שמאי מקרקעין, דמי תיווך ועוד.

בין הפטורים השונים ניתן למצוא פטורים על מכירת דירת מגורים יחידה, דירה שהתקבלה בירושה או במתנה, תמורה בגין תשלומי איזון, שחלוף דירה ראשונה, מכירת זכויות בניה נוספות (זב”ן), מכירת זכויות במסגרת תמ”א 38 או פינוי בינוי ועוד. טיפול נכון ומקצועי יגדיל את שווי הרכישה ככל האפשר וכך יפחית את השבח למינימום האפשרי, ולאחריו, בקיאות ויישום נכון של הפטורים וההקלות השונות תביא את שיעור המס שיושט על השבח לשיעור הנמוך ביותר, והתוצאה – החזר מס שבח אופטימלי שממצא את מלוא זכויותיו של הנישום.

מיסוי נדלן על היטלים

מבחינת נדל”ן מיסים מתבטאים גם בהיטלים. עקרונית, מס והיטל אינם דברים זהים ורק המדינה רשאית להטיל מיסים. אך רשויות מקומיות רשאיות לגבות היטלים שונים, בהתאם למה שהחוק מאפשר להן. מעשית מבחינת מי שמבצעים עסקאות נדל”ן, היטל של השבחה הוא עוד הוצאה שעשויה להיות משמעותית. איך שלא נתאר זאת. בלבול פוטנציאלי נוסף, עולה לעתים בין תשלום זה לבין מס שבח. חשוב להדגיש שאלה שני דברים שונים. אז במה מדובר? היטל זה הוא מיסוי נדלן על עליית ערך מקרקעין. זאת, בעקבות אישור תוכנית בניין עיר, אישור הקלה כלשהי או אישור שימוש חורג מסוים. ההיטל משולם לרשות המקומית (בשונה ממס שאותו משלמים לרשות המיסים). יש שורה ארוכה של נסיבות שעשויות לזכות בפטור ממנו. למשל השבחת הנכס שמתבטאת בבניית ממ”ד, השבחה ב”שכונת שיקום” וגם הרחבת דירת מגורים בתנאים מסוימים. מועד התשלום, תלוי בנסיבות שבהן עלה ערך הנכס. אם זה בעקבות אישור שימוש חורג, התשלום אמור להיות עם קבלת האישור. אם זה בעקבות אישור הקלה בבניה, במועד קבלת היתר הבנייה. אם ערך הנכס עלה בעקבות אישור תכנית בניין עיר מסוימת, התשלום יידחה למועד מכירת הנכס.

תשלומים ל”מינהל”

מעבר למיסים, בעלי נכסים עשויים לקבל דרישות תשלום שונות מרמ”י – רשות מקרקעי ישראל (לשעבר “מנהל מקרקעי ישראל”). דרישות אלה עשויות להיות בנושאים כגון דמי רכישה, דמי חכירה, דמי הסכמה, דמי היוון וסוגי תשלום נוספים. קורה לא אחת, שהסכומים אשר מתבקשים לשלם גבוהים מדי. ניתן לתת לכך מענה, בסיוע עורך דין אשר מתמחה בתחום מיסוי המקרקעין. למשל באמצעות הצגת השגות על השומה.

נדל”ן מיסים תובנות וטיפים

כפי שציינו קודם, התמונה בנושא זה מורכבת למדי. אלה עוד כמה נקודות מעניינות, מתוך ההיבטים הרבים של תחום מיסוי הנדל”ן:

• זה לא סופי! – מיסים, היטלים והתשלומים השונים למנהל אינם גזרה משמיים. גובה המס שישולם תלוי בפרמטרים שונים, וחישובו פעמים רבות נעשה באופן לא שאינו מקצועי שגורר תשלומי יתר על המוכר. לכן, בין אם לפני או אחרי העסקה – כדאי תמיד להסתייע במומחים! פעמים רבות מוכרים מגיעים אלינו לבדיקה חוזרת לאחר ביצוע העסקה ואנו מגלים ששילמו סכומים עודפים ומיותרים. כמובן שבמקרים אלו אנו פועלים במהירות לצורך הגשת השגה מול הרשות הרלוונטית.
• ירושות – יורשים לא צריכים לשלם מס רכישה או היטל השבחה, ואילו הנפטר לא חב במס שבח מהיבט זה שירושה אינה עולה לכדי “מכירה” כמשמעותה בחוק מיסוי במקרקעין. כמו כן, היורשים נכנסים בנעלי המוריש ובנסיבות מסוימות הם עשויים להיות זכאים לפטור ממס השבחה במכירת הדירה.
• פטור ממס שבח, האומנם?! – סעיפים שונים בחוק מיסוי מקרקעין מקנים פטורים שונים בעת מכירת זכות במקרקעין, אולם, פטורים אלה הם סה”כ דחייה של מועד החיוב במס ואינם “קוטעים” את רצף המס. כך למשל, כאשר יורש קיבל נכס ממוריש והיה פטור מתשלום המס במועד ההורשה, מדובר בדחיית מועד חיוב המס בלבד, וביום מכירת הנכס על ידי היורש הוא יהיה חייב במס מלא, גם על השבח שנמצח במועד שבו הוחזק הנכס על ידי המוריש.
• עסקי או פרטי? – יש כידוע כללים שונים, לגבי עסקאות נדל”ן מסחריות ופרטיות. אלא שגם כאנשים פרטיים, פעולותיכם בנדל”ן עשויות לעתים להיחשב על ידי הרשויות כפעולות עסקיות. מתי כן ומתי לא? התשובה איננה חד משמעית וזה תלוי בנפח הפעילות, תדירותה ובנסיבות השונות שסובבות אותו ומקנות לה מאפיינים “עסקיים”.
• מס רכוש – תשמחו לשמוע, שישנו (או איננו – מייד נסביר) סוג נוסף של מיסוי נדלן, אשר עליו משלמים סכום עגול וחביב: אפס! זהו מס הרכוש. בעבר הייתה חובה לשלם זאת בכל שנת מס ולא רק על מקרקעין. בהדרגה הגדרת “רכוש” הצטמצמה רק למקרקעין ולבסוף, ב-1.1.2000, המס אופס. אם כי לא בוטל – ישנה תמיד האפשרות ששיעור המס יועלה מחדש.